Cập nhật: 16/03/2020

Làm sao để mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp Ngân hàng

Hỏi: Tôi đang có người giới thiệu để mua một ngôi nhà 4 tầng trên diện tích đất 60m2 với giá 5 tỷ nhưng hiện tại ngôi nhà đó đang bị thế chấp sổ đỏ trong ngân hàng để vay vốn và người chủ ngôi nhà đã vay 2 tỷ tiền gốc rồi. Người chủ ngôi nhà muốn tôi đặt cọc 1 tỷ để họ làm trả nợ cho ngân hàng để giải chấp sổ đỏ ra trước rồi hai bên sẽ tiến hành mua bán công chứng ngay sau khi họ lấy được sổ đỏ. Do số tiền họ đòi đặt cọc lớn và không biết sau khi họ lấy được sổ đỏ ra họ có bán cho tôi thật không hay họ lại cùng lúc nhận tiền của tôi và nhiều người khác để lấy sổ đỏ được rồi lại đi thế chấp ở nơi khác. Xin hỏi luật sư có cách nào an toàn để tôi mua ngôi nhà trên khi họ đang thế chấp ở ngân hàng hay không?

Trả lời:

Trường hợp bạn hỏi trên thực tế thường làm như sau:

Đầu tiên, bạn đề nghị chủ ngôi nhà đó cung cấp bản sao sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; bản sao hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng của họ với ngân hàng.

Tiếp theo, mang những giấy tờ đó đến ngân hàng mà họ đang thế chấp để hỏi xem với những giấy tờ họ đưa đó thì số tiền người đó vay cả gốc và lãi đến thời điểm hiện tại là bao nhiêu và trình bày nội dung bạn muốn mua lại ngôi nhà đó. Bạn hỏi họ nếu bạn trả toàn bộ nợ gốc và lãi thì ngân hàng thì sau chậm nhất một vài tiếng có thể cung cấp ngay cho bạn thông báo giải chấp và sổ đỏ không. Nếu được thì bạn sẽ tiếp tục.

Sau đó bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký thế sổ đỏ đó để hỏi xem liệu họ có thể làm thủ tục xóa chấp trong cùng ngày ngay sau khi trả nợ cho ngân hàng và ngân hàng có thông báo xóa chấp luôn hay không.

Nếu tất cả không thể tiến hành trong vòng 1 ngày được thì bạn bỏ qua vụ mua bán này. Nếu tất cả đều thuận lợi và tiến hành trong vòng 01 ngày được thì sẽ làm tiếp như sau:

– Bước thứ nhất: Bạn ký với bên bán một bản thỏa thuận, và tốt nhất là đến một Văn phòng công chứng để lập bản thỏa thuận này với nội dung bạn sẽ mua nhà đất đó với giá mà 2 bên đã thống nhất, ví dụ 5 tỷ như bạn nêu, thay vì đặt cọc để tránh rủi ro vì sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng thì bạn sẽ trả nợ hộ người đó số tiền cả gốc lẫn lãi ngân hàng mà họ đang nợ để bạn rút sổ đỏ ra. Số tiền còn lại bạn sẽ trả cho họ sau khi sổ đỏ đã được xóa chấp và hợp đồng công chứng đã được ký kết và đóng dấu xong. Nếu họ đồng ý như thế thì sẽ tiến hành bước thứ hai.

– Bước thứ hai: Bạn liên hệ với một Văn phòng công chứng thuận tiện và đưa tất cả thông tin về sổ đỏ, CMND, hộ khẩu của cả 2 bên, nếu bên bán là vợ chồng thì phải cần cả bản chính giấy đăng ký kết hôn nữa để Văn phòng công chứng soạn thảo hồ sơ trước.  Sau đó đầu giờ sáng hôm sau bạn và bên bán mang tất cả giấy tờ cá nhân vừa nêu trên đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Văn phòng công chứng sẽ cho hai bên ký, lăn tay trước còn lời chứng trong hợp đồng đó thì họ sẽ chưa ký và chưa đóng dấu. Bạn cũng đề nghị Văn phòng công chứng sao y bản chính cho mấy bộ các giấy tờ cá nhân của cả 2 bên để sử dụng tiếp.

– Bước thứ ba: Bạn cầm giữ tất cả hợp đồng đã ký ở Văn phòng công chứng cùng với bên bán đến Ngân hàng để trả nợ cả gốc và lãi mà bên bán đã vay (ví dụ 2 tỷ và mấy trăm tiền lãi). Ngân hàng sẽ có thông báo giải chấp và trả lại sổ đỏ ngay cho bạn.

– Bước thứ tư: Bạn cầm giữ lấy sổ đỏ và thông báo giải chấp đó đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục xóa chấp ngay trong buổi sáng cùng ngày là tốt nhất (chậm nhất là đầu giờ chiều cùng ngày).

– Bước thứ năm: Ngay sau khi làm xong thủ tục xóa chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn cầm giữ lấy sổ đỏ đã được xóa chấp và các hợp đồng đã ký lúc trước trở lại  Văn phòng công chứng lúc trước (trong cùng ngày) để công chứng viên kiểm tra sổ đỏ và ký lời chứng hợp đồng chuyển nhượng vừa làm và đóng dấu cho bạn.

– Bước thứ sáu: Lúc này bạn mới trả nốt số tiền còn lại như đã thỏa thuận cho bên bán sau khi đã trừ đi số tiền bạn đã trả cho ngân hàng để lấy sổ đỏ ra.

– Bước thứ bảy: Nếu còn thời gian thì bạn đến luôn hoặc nếu không còn thời gian thì ngày hôm sau bạn mang sổ đỏ, các hợp đồng đã công chứng, bản sao công chứng các giấy tờ cá nhân như CMND, hộ khẩu của bạn và của bên bán đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên cho bạn theo thủ tục thông thường.

– Bước thứ tám: Đến ngày hẹn bạn đi nộp lệ phí, thuế các loại và đến hẹn nhận kết quả là sổ đỏ đã được sang tên cho bạn là xong.

Có thể bạn quan tâm:
Tư Vấn Pháp Luật Qua Zalo, Email, Messenger
Dịch Vụ Luật Sư Tranh Tụng Tại Tòa Án

Chi tiết vui lòng liên hệ:
 
CÔNG TY LUẬT SÓNG HỒNG
 
Địa chỉ: Tầng 3, số 26 phố Lê Đại Hành, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
 
Luật Sóng Hồng
Dịch vụ luật sư